Gross Yield

التعريف

العائد الإجمالي هو مقياس مالي رئيسي يستخدمه مستثمرو العقارات لتقييم العائد المحتمل على عقار استثماري. يمثل الدخل السنوي الناتج عن العقار، معبرًا عنه كنسبة مئوية من التكلفة الإجمالية أو قيمة العقار. يوفر هذا الرقم لمحة سريعة عن إمكانيات الدخل لاستثمار عقاري قبل احتساب أي نفقات أو تكاليف مرتبطة بملكية العقار.

الصيغة

الصيغة لحساب العائد الإجمالي بسيطة:

العائد الإجمالي (%) = (الدخل الإيجاري السنوي / قيمة العقار أو سعر الشراء) × 100

حيث:

• الدخل الإيجاري السنوي هو إجمالي الدخل المتوقع من العقار على مدار عام.
• قيمة العقار أو سعر الشراء هو التكلفة الإجمالية للحصول على العقار، بما في ذلك سعر الشراء وأي تكاليف إضافية تم تكبدها.

مثال حسابي

لتوضيح كيفية حساب العائد الإجمالي، دعنا نأخذ مثالًا. لنفترض أن مستثمرًا يشتري عقار إيجاري مقابل 200,000 دولار. إذا كان العقار يولد دخلًا إيجاريًا سنويًا قدره 24,000 دولار، فسيتم حساب العائد الإجمالي كما يلي:

العائد الإجمالي = (24,000 / 200,000) × 100 = 12%

هذا يعني أن العقار لديه عائد إجمالي قدره 12%، مما يشير إلى عائد صحي بالنسبة لسعر الشراء.

الأهمية في استثمار العقارات

يعتبر العائد الإجمالي أمرًا حيويًا للمستثمرين لأنه يسمح بتقييمات سريعة للاستثمارات المحتملة. يعمل كمعيار لمقارنة العقارات المختلفة ويساعد المستثمرين في تحديد الفرص التي قد تقدم عوائد أفضل. قد يشير العائد الإجمالي الأعلى إلى استثمار أكثر جاذبية، ولكن لا ينبغي أن يكون العامل الوحيد في اتخاذ القرار.

العوامل المؤثرة في العائد الإجمالي

يمكن أن تؤثر عدة عوامل على العائد الإجمالي، بما في ذلك:

1. الموقع: تميل العقارات في المناطق ذات الطلب العالي إلى الحصول على إيجارات أعلى، مما يزيد من العائد الإجمالي.
2. نوع العقار: قد تحتوي أنواع العقارات المختلفة (سكنية، تجارية، صناعية) على إمكانيات مختلفة للدخل الإيجاري.
3. ظروف السوق: يمكن أن تؤثر العوامل الاقتصادية، مثل ديناميات العرض والطلب، على أسعار الإيجارات وبالتالي على العائد الإجمالي.
4. حالة العقار: قد تجذب العقارات الم maintained بشكل جيد إيجارات أعلى من تلك التي تتطلب إصلاحات أو تجديدات كبيرة.

المقارنة مع العائد الصافي

بينما يوفر العائد الإجمالي لمحة عامة عن إمكانيات الدخل، يوفر العائد الصافي صورة أكثر دقة عن الربحية من خلال احتساب النفقات مثل رسوم إدارة العقارات، تكاليف الصيانة، ضرائب العقارات، والتأمين. الصيغة للعائد الصافي هي:

العائد الصافي (%) = (الدخل الإيجاري السنوي - إجمالي النفقات) / قيمة العقار أو سعر الشراء) × 100

يجب على المستثمرين مراعاة كل من العائد الإجمالي والعائد الصافي عند تقييم العقارات الاستثمارية لفهم أدائها المالي الحقيقي.

المفاهيم الخاطئة الشائعة

أحد المفاهيم الخاطئة الشائعة حول العائد الإجمالي هو أنه يعكس الربحية الفعلية للاستثمار. في الواقع، لا يأخذ العائد الإجمالي في الاعتبار النفقات، التي يمكن أن تؤثر بشكل كبير على العائد النهائي للمستثمر. بالإضافة إلى ذلك، يعتقد بعض المستثمرين بشكل خاطئ أن العائد الإجمالي الأعلى دائمًا ما يشير إلى استثمار أفضل؛ ومع ذلك، من الضروري النظر في عوامل أخرى مثل المخاطر، وظروف السوق، وإدارة العقارات.

الاستخدام في تحليل الاستثمار

يعتبر العائد الإجمالي أداة قيمة في تحليل الاستثمار، خاصة خلال المراحل الأولية من تقييم العقارات المحتملة. غالبًا ما يستخدمه المستثمرون لفرز عدة عقارات بسرعة، مما يساعد على تضييق الخيارات قبل إجراء تحليل أعمق يتضمن العائد الصافي ومقاييس مالية أخرى. يمكن أن يساعد أيضًا في تحديد اتجاهات السوق، حيث يمكن أن تشير التغيرات في متوسط العوائد الإجمالية إلى تحولات في الطلب على الإيجارات أو قيم العقارات.

القيود

على الرغم من فائدته، فإن العائد الإجمالي له قيود. فهو لا يوفر رؤية شاملة لأداء الاستثمار، حيث يتجاهل التكاليف الأساسية المرتبطة بملكية العقار. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يكون العائد الإجمالي مضللًا إذا كان الدخل الإيجاري غير متسق أو إذا لم يكن العقار مؤجرًا بالكامل. لذلك، يجب على المستثمرين استخدام العائد الإجمالي جنبًا إلى جنب مع مقاييس أخرى للحصول على فهم كامل لإمكانات الاستثمار.

المصطلحات ذات الصلة

يجب أن يكون المستثمرون على دراية بعدة مصطلحات ذات صلة لفهم مفهوم العائد الإجمالي بشكل كامل:

• العائد الصافي: كما ذُكر سابقًا، يأخذ هذا المقياس في الاعتبار النفقات ويقدم صورة أوضح عن الربحية.
• معدل الرسملة (Cap Rate): مشابه للعائد الإجمالي، لكنه يُحسب باستخدام الدخل التشغيلي الصافي بدلاً من الدخل الإيجاري الإجمالي.
• العائد على الاستثمار (ROI): مقياس أوسع للربحية يأخذ في الاعتبار العوائد الإجمالية بالنسبة لتكلفة الاستثمار.
• التدفق النقدي: النقد الفعلي الناتج عن العقار بعد جميع النفقات، وهو أمر حاسم لتقييم الصحة المالية.

في الختام، يُعتبر العائد الإجمالي مقياسًا أساسيًا لمستثمري العقارات، حيث يقدم طريقة سريعة ومفيدة لتقييم الاستثمارات المحتملة. ومع ذلك، يجب استخدامه جنبًا إلى جنب مع تحليلات مالية أخرى لضمان فهم شامل لجدوى الاستثمار.