Debt-to-Income Ratio (DTI)
التعريف
نسبة الدين إلى الدخل (DTI) هي مقياس مالي يستخدم لتقييم قدرة الفرد على إدارة مدفوعات الديون الشهرية مقارنة بدخله الشهري الإجمالي. يتم التعبير عنها كنسبة مئوية ويتم حسابها عن طريق قسمة إجمالي مدفوعات الديون الشهرية على الدخل الشهري الإجمالي. تساعد هذه النسبة المقرضين في تقييم الصحة المالية للمقترض وقدرته على تحمل ديون إضافية، مثل الرهن العقاري.
أهمية DTI
تعتبر DTI عاملاً حاسماً في عملية الإقراض، حيث توفر للمقرضين رؤى حول استقرار المقترض المالي. تشير DTI المنخفضة إلى أن المقترض لديه مستوى ديون يمكن إدارته مقارنة بدخله، مما يشير إلى أنه أقل عرضة للتخلف عن سداد القروض. على العكس، قد تشير DTI العالية إلى ضغوط مالية، مما يجعل المقرضين حذرين بشأن الموافقة على ائتمانات جديدة. غالبًا ما تُستخدم DTI جنبًا إلى جنب مع درجات الائتمان لتحديد المخاطر الإجمالية المرتبطة بإقراض المقترض.
كيفية حساب DTI
يتضمن حساب DTI صيغة بسيطة:
- إجمالي مدفوعات الديون الشهرية: اجمع جميع الالتزامات الشهرية المتعلقة بالديون، بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري، وقروض السيارات، والقروض الطلابية، ومدفوعات بطاقات الائتمان، وأي ديون متكررة أخرى.
- الدخل الشهري الإجمالي: حدد إجمالي دخلك قبل الضرائب والخصومات الأخرى، بما في ذلك الراتب، والمكافآت، ودخل الإيجار، وأي مصادر دخل أخرى.
- صيغة DTI: قسّم إجمالي مدفوعات الديون الشهرية على الدخل الشهري الإجمالي واضرب في 100 للحصول على نسبة مئوية.
على سبيل المثال، إذا كان إجمالي ديونك الشهرية هو 2000 دولار وكان دخلك الشهري الإجمالي هو 5000 دولار، فإن DTI الخاص بك سيكون (2000 / 5000) × 100 = 40%.
أنواع DTI
هناك نوعان رئيسيان من نسب DTI التي يأخذها المقرضون في الاعتبار:
- DTI الأمامي: تركز هذه النسبة فقط على النفقات المتعلقة بالسكن، بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري، والضرائب العقارية، وتأمين مالكي المنازل. يتم حسابها عن طريق قسمة إجمالي تكاليف السكن على الدخل الشهري الإجمالي. يفضل المقرضون عادةً أن تكون هذه النسبة أقل من 28% لضمان عدم تجاوز المقترضين لنفسهم في تكاليف السكن.
- DTI الخلفي: تشمل هذه النسبة الأوسع جميع مدفوعات الديون الشهرية، مثل تكاليف السكن، وقروض السيارات، والقروض الطلابية، ومدفوعات بطاقات الائتمان. عادةً ما يبحث المقرضون عن DTI خلفي بنسبة 36% أو أقل، على الرغم من أن بعضهم قد يسمح بنسب أعلى اعتمادًا على عوامل أخرى، مثل درجة الائتمان والاحتياطيات النقدية.
DTI وموافقة الرهن العقاري
تلعب DTI دورًا مهمًا في قرارات الموافقة على الرهن العقاري. يستخدم المقرضون نسب DTI لتقييم مستوى مخاطر المقترض. يمكن أن يحسن DTI المنخفض من فرص المقترض في الحصول على رهن عقاري وقد يؤدي حتى إلى شروط فائدة أفضل. إذا كان لدى المقترض DTI أعلى من الحدود المفضلة، فقد يُطلب منه دفع دفعة أولى أكبر، أو تقديم مستندات إضافية، أو النظر في خيارات تمويل بديلة.
العوامل المؤثرة على DTI
يمكن أن تؤثر عدة عوامل على نسبة DTI الخاصة بالمقترض:
- تغيرات الدخل: تؤثر الزيادات أو الانخفاضات في الدخل بشكل مباشر على DTI. يمكن أن يؤدي الزيادة في الراتب إلى خفض نسبة DTI، بينما يمكن أن تؤدي فقدان الوظيفة أو تقليل ساعات العمل إلى زيادتها.
- مستويات الديون: تلعب كمية الديون الحالية دورًا حيويًا. يمكن أن يؤدي سداد الديون إلى خفض DTI، بينما يمكن أن يؤدي تحمل ديون جديدة إلى زيادتها.
- تكاليف السكن: يمكن أن تؤثر تقلبات تكاليف السكن، مثل الضرائب العقارية أو أقساط التأمين، على DTI الأمامي.
- استخدام الائتمان: يمكن أن تزيد الأرصدة العالية لبطاقات الائتمان مقارنة بحدود الائتمان من مدفوعات الديون الشهرية، مما يؤثر على DTI.
نصائح لتحسين DTI
يمكن أن يؤدي تحسين DTI إلى تعزيز فرصك في الحصول على موافقة الرهن العقاري وقد يؤهلك لشروط قروض أفضل. إليك بعض الاستراتيجيات الفعالة:
- زيادة الدخل: ابحث عن مصادر دخل إضافية، مثل العمل بدوام جزئي أو الفرص الحرة، لزيادة دخلك الشهري الإجمالي.
- تقليل الديون: ركز على سداد الديون ذات الفائدة العالية، مثل أرصدة بطاقات الائتمان، لتقليل الالتزامات الشهرية المتعلقة بالديون.
- تجنب الديون الجديدة: تجنب تحمل قروض جديدة أو خطوط ائتمان حتى تصل DTI إلى مستوى أكثر ملاءمة.
- إعداد الميزانية: أنشئ ميزانية لإدارة الإنفاق وإعطاء الأولوية لسداد الديون، مما يمكن أن يساعد في خفض مستويات الدين الإجمالية.
المفاهيم الخاطئة الشائعة حول DTI
يمكن أن تؤدي عدة مفاهيم خاطئة حول DTI إلى الارتباك بين المقترضين:
- DTI هو العامل الوحيد: بينما تعتبر DTI مهمة، يأخذ المقرضون أيضًا في الاعتبار درجات الائتمان، وتاريخ العمل، والمدخرات عند تقييم طلبات الرهن العقاري.
- DTI العالي يستبعدك تلقائيًا: قد يقوم بعض المقرضين بالموافقة على قروض مع نسب DTI أعلى، خاصة إذا كانت الجوانب المالية الأخرى قوية.
- DTI ثابت: يمكن أن تتقلب DTI بناءً على التغيرات في الدخل ومستويات الديون، لذا من المهم مراقبتها بانتظام.
المصطلحات ذات الصلة
يتطلب فهم DTI أيضًا الإلمام بالمصطلحات ذات الصلة في مجال الرهن العقاري والتمويل:
- درجة الائتمان: تمثيل رقمي لجدارة ائتمان المقترض، والتي يمكن أن تؤثر على موافقة القرض وأسعار الفائدة.
- نسبة القرض إلى القيمة (LTV): نسبة يستخدمها المقرضون لتقييم مخاطر الرهن العقاري، يتم حسابها بقسمة مبلغ القرض على قيمة الممتلكات المقدرة.
- الدخل الإجمالي: إجمالي الدخل المكتسب قبل أي خصومات، بما في ذلك الضرائب والمزايا، والذي يستخدم لحساب DTI.
- السداد: عملية سداد قرض على مدى الوقت من خلال مدفوعات منتظمة، مما يمكن أن يؤثر على الالتزامات الشهرية المتعلقة بالديون.
في الختام، فإن فهم وإدارة نسبة الدين إلى الدخل الخاصة بك أمر أساسي لأي شخص يتطلع إلى الحصول على رهن عقاري أو تحسين صحته المالية. من خلال متابعة دخلك ومستويات ديونك، يمكنك اتخاذ قرارات مستنيرة تعزز قدرتك على الاقتراض واستقرارك المالي العام.
